Déduction Hypothécaire & Prix Immobilier à Amsterdam : L'Analyse Choc de l'OCDE et Son Impact

L'accès à la propriété aux Pays-Bas, et notamment à Amsterdam, est un défi constant. Alors que les prix continuent de grimper, l'Organisation de Coopération et de Développement Économiques (OCDE) vient de publier son rapport annuel sur l'économie néerlandaise, pointant du doigt un facteur controversé : la déduction des intérêts hypothécaires (DIH). Selon l'OCDE, une réduction de cette déduction pourrait significativement faire baisser les prix des maisons et réduire les inégalités sur le marché immobilier néerlandais.

La Déduction des Intérêts Hypothécaires (DIH) : Un Pilier Historique du Marché

Aux Pays-Bas, la DIH est un avantage fiscal qui permet aux propriétaires de déduire les intérêts de leur prêt immobilier de leur revenu imposable. Historiquement très généreuse, cette mesure a été mise en place pour encourager l'accès à la propriété. Cependant, ce qui était autrefois un soutien peut aujourd'hui se transformer en un moteur de la flambée des prix. Il est important de noter que la DIH est déjà en cours de réduction progressive par le gouvernement néerlandais, mais l'OCDE exhorte à une accélération de ce processus.

Les Constats Alarmants de l'OCDE : Un Système qui Attise la Hausse des Prix

L'OCDE ne mâche pas ses mots : la déduction des intérêts hypothécaires est l'une des causes principales des prix élevés des logements et de l'élargissement des inégalités de richesse sur le marché.

• Incitatifs Fiscaux Généreux : Le rapport souligne que la DIH, combinée à une faible taxation des loyers imputés (loyer qu'un propriétaire se "paie" à lui-même), à des exemptions d'impôts sur les plus-values immobilières, à des garanties d'État pour les acheteurs (comme la NHG - Nationale Hypotheek Garantie) et à des prêts à valeur élevée, a transformé l'accession à la propriété en un investissement particulièrement attractif. Cette attractivité accrue stimule la demande et fait inévitablement grimper les prix des maisons à Amsterdam et ailleurs aux Pays-Bas.

• Des Subventions Inégalées en Europe : L'OCDE va plus loin en affirmant que les propriétaires néerlandais sont les plus subventionnés d'Europe. La différence est frappante : les propriétaires chiliens, classés deuxièmes, reçoivent moins de la moitié des avantages des Néerlandais. Un système qui, selon l'organisation, pousse les vendeurs à intégrer ces avantages dans leur prix de vente demandé, augmentant encore les prix.

Les Propositions de l'OCDE : Vers une Réforme Graduelle et Ciblée

Pour contrer cette tendance, l'OCDE exhorte le gouvernement néerlandais à intervenir urgemment sur la DIH. La logique est simple : si les déductions sont réduites, la capacité d'emprunt des ménages diminue, ce qui limiterait le phénomène de surenchère sur les biens immobiliers.

• Limitation pour les Revenus Élevés : L'organisation suggère de commencer par limiter la DIH pour les revenus les plus élevés, s'inspirant de l'exemple danois où la déduction est proportionnelle à la valeur de l'habitation. Cette approche ciblerait l'inégalité et le "surenchérissement" des prix.

• L'Impact des Autres Mesures : L'OCDE mentionne également la réduction de la taxe de transfert (overdrachtsbelasting), notamment pour les jeunes acheteurs, et la NHG. Ces mesures, bien qu'aidant certains segments, contribuent paradoxalement à l'attractivité de l'investissement immobilier et à la hausse des prix en stimulant la demande.

La prudence est de mise. L'OCDE met en garde : le marché néerlandais étant "hautement réglementé et complexe", toute réforme créera des gagnants et des perdants. Cela exige une planification minutieuse, une communication claire et un timing stratégique.

Au-Delà de la DIH : La Pénurie de Logements, Cause Fondamentale

Malgré l'accent mis sur la DIH, l'OCDE rappelle que la pénurie de logements reste la cause principale des prix élevés aux Pays-Bas. La solution durable pour une accessibilité au logement passe par un effort continu pour augmenter l'offre de logements. La nouvelle loi imposant 25% de logements sociaux est une étape, mais la construction doit suivre le rythme.

Quelles Conséquences pour les Futurs Acheteurs et Locataires à Amsterdam ?

Pour un expatrié cherchant à acheter une maison à Amsterdam ou un professionnel souhaitant louer un appartement, ces évolutions politiques sont cruciales. Elles peuvent signifier une potentielle baisse des prix à long terme si les réformes sont appliquées, mais aussi une période d'incertitude et de complexité accrue. Le marché restera compétitif tant que l'offre ne rejoindra pas la demande.

La complexité du marché immobilier d'Amsterdam s'accroît avec les réformes suggérées par l'OCDE concernant la déduction hypothécaire et la pression sur les loyers moyens. Une préparation méticuleuse est cruciale pour les futurs résidents. AAA Amsterdam Apartment Advice est votre expert pour naviguer ces défis. Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé et trouver votre logement idéal à Amsterdam.

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