Une baisse en trompe-l'œil

Au premier trimestre 2026, le prix moyen des transactions immobilières à Amsterdam a reculé de 5,8 % par rapport aux trois derniers mois de 2025. C'est plus du double de la baisse enregistrée au niveau national, qui s'établit à 2,7 %. De quoi alimenter les craintes d'un retournement de marché. Pourtant, les professionnels du secteur sont formels : ce chiffre seul ne dit pas grand-chose.

Il faut d'abord replacer cette baisse dans son contexte saisonnier. Historiquement, les prix du premier trimestre sont systématiquement inférieurs à ceux du quatrième — la dynamique hivernale ralentit les transactions, et les biens mis en vente en début d'année ne sont pas les mêmes que ceux commercialisés en fin d'exercice. Sur les cinq dernières années, la chute mécanique entre T4 et T1 s'est établie en moyenne à 1,2 %. Ce que nous observons aujourd'hui s'inscrit dans cette logique, accentuée par des conditions spécifiques à Amsterdam.

La surenchère, thermomètre d'un marché sous pression

Si le marché était véritablement en train de se refroidir, les statistiques de surenchère devraient reculer. Ce n'est pas ce que montrent les chiffres. Au premier trimestre 2026, près des trois quarts des logements vendus à Amsterdam ont fait l'objet d'offres supérieures au prix affiché — les acheteurs ont proposé en moyenne 5,6 % au-dessus du prix demandé.

« Amsterdam reste un marché difficile pour de nombreux acquéreurs, car l'offre de logements peut encore être rapidement épuisée dans les quartiers populaires. »— Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), rapport T1 2026

Le délai moyen pour conclure une vente s'est légèrement allongé, à 36 jours contre environ 32 jours au T1 2025. Ce chiffre, souvent présenté comme un signe de détente, doit être interprété avec précaution : il reflète davantage la prudence accrue des acheteurs face à la hausse des taux que l'émergence d'un réel excédent d'offre.

Le poids des taux hypothécaires sur la dynamique des acheteurs

L'un des facteurs les plus déterminants sur le comportement des acheteurs reste le niveau des taux d'intérêt. En début d'année 2022, il était encore possible de contracter un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans à environ 1,8 %. En 2026, ce même crédit se négocie autour de 4,2 % — soit une hausse de plus de 130 % du coût du financement. Pour un emprunt de 400 000 €, cela se traduit par environ 700 € de mensualités supplémentaires.

Concrètement, un ménage disposant d'un revenu annuel de 80 000 € pouvait emprunter jusqu'à 450 000 € en 2022. En 2026, sa capacité d'emprunt a fondu à environ 360 000 €, soit 90 000 € de moins. Cette érosion du pouvoir d'achat immobilier explique en partie la prudence accrue des acheteurs et l'allongement des délais de vente — sans pour autant entraîner un effondrement des prix, car la pénurie structurelle de logements reste prépondérante.

Le prix au mètre carré : le seul indicateur qui compte vraiment

Lorsqu'on neutralise l'effet du mix immobilier et que l'on regarde le prix au mètre carré — l'indicateur le plus pertinent pour mesurer la valeur réelle du marché —, le tableau change radicalement. À Amsterdam, ce prix a augmenté de 1,8 % en un an pour atteindre 8 344 €/m², un niveau qui reste parmi les plus élevés d'Europe du Nord.

La MVA elle-même résume bien la situation dans son communiqué : « Pour les acheteurs, le prix total d'une maison est parfois un peu moins élevé, mais le prix au mètre carré reste élevé par rapport au reste des Pays-Bas. » En d'autres termes, le ticket d'entrée apparent semble s'assouplir, mais chaque centimètre carré acquis dans la capitale coûte toujours plus cher.

À titre de repère structurel : environ 89 % des transactions immobilières à Amsterdam portent sur des appartements. Toute variation dans la taille ou la qualité de ces appartements vendus affecte donc massivement la moyenne globale, sans refléter nécessairement une évolution réelle des prix du marché.

Immobilier à Amsterdam : pourquoi la baisse de 5,8 % est en réalité trompeuse

Le rapport trimestriel de la MVA vient de paraître et les gros titres annoncent une chute des prix à Amsterdam. Mais derrière le chiffre brut, la réalité du marché est bien plus complexe — et bien plus tendue. Décryptage par Amsterdam Apartment Advice.

L'uitponding : le phénomène qui fausse la moyenne

Pour comprendre l'ampleur de la baisse amsterdamoise, il faut s'intéresser à un phénomène structurel propre aux Pays-Bas : l'uitponding. Ce terme désigne la mise en vente par des propriétaires-investisseurs de logements anciennement loués, souvent de petite surface, issus du parc locatif privé. Depuis que le gouvernement néerlandais a durci la fiscalité sur les biens locatifs et réformé le régime de protection des locataires, de nombreux investisseurs privés ont fait le choix de céder leurs appartements. Ce flux de biens bon marché inonde le marché et tire mécaniquement le prix moyen vers le bas.

La Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), l'association des agents immobiliers de la capitale, l'a confirmé dans son rapport du 17 avril : ce trimestre, une part importante des ventes a concerné des appartements plus petits et des logements nécessitant d'importants travaux de rénovation. En clair, le panier de biens vendus n'est pas le même qu'aux trimestres précédents. Comparer les prix moyens dans ces conditions revient à comparer des réalités différentes.

Pour Floris van der Peijl, président de la MVA, d'autres facteurs aggravent la situation : des acheteurs rendus plus prudents par la hausse des taux hypothécaires et par les incertitudes économiques internationales — un contexte géopolitique et financier qui pèse sur la confiance des ménages à l'échelle nationale.

⚠️ Avertissement important : Les informations fournies dans cet article le sont à titre indicatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique ou financier. Chaque dossier de bail est unique et dépend de la date de signature originale ainsi que de la zone municipale concernée.

Avant de prendre toute décision d'achat ou de signer une offre de conversion, nous vous conseillons vivement de consulter les professionnels suivants :

• Un notaire (Notaris) : Le seul professionnel autorisé à passer ou modifier des actes de bail aux Pays-Bas.

• Un conseiller en prêt hypothécaire (Hypotheekadviseur) : Pour évaluer l'impact de la redevance du bail sur votre capacité d'emprunt.

• Un avocat spécialisé en droit immobilier : En cas de litiges ou de calculs contestés avec la municipalité.

• Un expert ou consultant en Erfpacht : Pour un audit technique complet des clauses spécifiques de votre contrat.

Sources :

• MVA (Makelaarsvereniging Amsterdam) — Rapport trimestriel T1 2026, publié le 17 avril 2026

• NL Times — « Amsterdam housing prices dip 5.8% since January as smaller homes skew results », 17 avril 2026

• NUL20 — « Amsterdamse woningprijzen dalen sterker dan in rest van het land in eerste kwartaal 2026 »

• Investropa — Amsterdam Property Price Forecasts 2026 (ABN AMRO, ING, Rabobank)

• City Retreat — Amsterdam Property Market 2026 (données taux hypothécaires)

L'offre en chute libre : des disparités fortes selon les quartiers

Le volume de biens disponibles à Amsterdam a reculé d'environ un tiers par rapport à la fin 2025. Au total, 2 050 transactions ont été enregistrées sur le trimestre, un niveau légèrement inférieur à celui du T1 2025. On note par ailleurs une forte contraction des typologies de maisons individuelles : les ventes de maisons indépendantes ont chuté de 17 %, celles de maisons d'angle de 6 %, tandis que les duplex et les maisons jumelées ont enregistré une progression significative.

Les disparités entre arrondissements sont toutefois frappantes. C'est Amsterdam-Zuid qui concentre la plus grande offre disponible avec 560 biens à vendre, suivi du Centrum (441 biens), du quartier Ouest (368), de Nieuw-West (280) et de l'Est (278). Nieuw-West se distingue par une évolution remarquable : l'offre y a bondi de 43 % par rapport au T1 2025, sous l'effet conjugué des sorties d'investisseurs et du développement de nouveaux programmes.

L'indicateur de tension du marché — dit krapteindicator, qui mesure le nombre de biens parmi lesquels un acheteur peut choisir — confirme ces écarts. Un marché dit « sain » se situe autour de 5.

Ces chiffres révèlent une réalité contrastée : si le Centrum affiche un indicateur de 4,8 (soit davantage de biens disponibles, en raison d'une clientèle d'acheteurs plus restreinte aux revenus plus élevés), les arrondissements de West et d'Oost restent sous une pression intense, avec une offre qui s'évapore en quelques jours dans les secteurs les plus recherchés.

Que prévoient les experts pour la fin de l'année 2026 ?

Malgré les signaux contradictoires du T1, les grandes banques et instituts d'analyse restent globalement optimistes sur la trajectoire des prix à Amsterdam pour le reste de l'année. Le consensus se dessine autour d'une hausse modérée, bien loin des excès de 2021-2022 où les prix avaient bondi de plus de 20 % en un an.

Prévisions de hausse des prix — Amsterdam, fin 2026

ABN AMRO +3,0 %Scénario conservateur

ING +3,5 %Scénario central

Rabobank +6,6 %Scénario optimiste

Ces projections reposent sur plusieurs hypothèses structurelles : la persistance d'une pénurie de logements neufs à Amsterdam (environ 7 500 à 8 000 logements livrés par an à l'échelle nationale, insuffisants pour résorber le déficit), le maintien d'une demande locative forte qui entretient la compétition pour l'achat, et la stabilisation progressive des taux hypothécaires. Deux freins à la construction restent préoccupants : les restrictions liées aux émissions d'azote et les tensions sur le réseau électrique, qui ralentissent la livraison de nouveaux programmes dans la capitale.

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