La vente massive de logements locatifs ralentit la hausse des prix immobiliers aux Pays-Bas et á Amsterdam

Le paysage immobilier néerlandais subit une transformation radicale à l'approche de 2026. Selon les nouveaux chiffres publiés en novembre par le Kadaster (le Registre Foncier néerlandais), une véritable vague de ventes de biens locatifs est en cours. Si cette tendance alarme les locataires confrontés à une pénurie croissante, elle ouvre de manière inattendue une porte pour un autre groupe : les primo-accédants.

Pour les expatriés et les résidents cherchant à s'installer durablement à Amsterdam, comprendre ce basculement est crucial. Est-ce le moment idéal pour cesser de louer et devenir propriétaire ? Plongeons dans les chiffres.

Les Chiffres : L'Exode des Investisseurs Privés

Les données du troisième trimestre 2025 confirment une tendance qui s'est accentuée tout au long de l'année. Les investisseurs privés et les propriétaires bailleurs vendent désormais beaucoup plus de logements qu'ils n'en achètent.

• 15 800 logements locatifs ont été vendus par des investisseurs au seul T3 2025, soit une augmentation frappante de 37 % par rapport à la même période l'an dernier.

• À l'inverse, les investisseurs n'ont acquis que 6 000 logements, ce qui signifie que le parc locatif se contracte rapidement.

Au cours des deux dernières années, le secteur locatif privé néerlandais a perdu environ 35 000 logements (soit environ 11 % du stock total). Cet exode est largement motivé par des réglementations gouvernementales plus strictes, telles que la Loi sur le Loyer Abordable (Wet betaalbare huur), et l'alourdissement de la fiscalité sur le patrimoine (Box 3), rendant l'investissement locatif traditionnel moins rentable pour les petits propriétaires.

L'avis de l'expert : Ces propriétés sont souvent plus petites ou nécessitent des rénovations (l'amélioration du label énergétique est souvent indispensable à Amsterdam). Toutefois, pour un acheteur prêt à s'investir, elles représentent une occasion rare d'acquérir un bien dans des quartiers prisés comme De Pijp ou Amsterdam West à un prix plus accessible.

Les Gagnants : Les Primo-Accédants (Starters)

Si la réduction du parc locatif est un défi pour le marché global, elle présente une "lueur d'espoir" unique pour les jeunes professionnels et ceux qui achètent pour la première fois.

Pourquoi les acheteurs en profitent-ils ?

1. Plus de Stock : Les logements vendus par les propriétaires (souvent appelés "ex-rentals") inondent le marché d'entrée de gamme.

2. Des Prix Plus Attractifs : Selon le Kadaster, ces anciens biens locatifs sont nettement moins chers que les logements déjà occupés par leurs propriétaires. En 2025, un bien "ex-locatif" se vendait en moyenne 384 000 €, contre 511 000 € pour un logement classique.

3. Moins de Concurrence : Avec moins d'investisseurs sur les rangs (en raison de rendements potentiels plus faibles), les primo-accédants font face à moins de surenchère de la part de bailleurs disposant de liquidités.

À propos de nous & notre rôle

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💼 Une activité en hausse sur le marché

En octobre, 21 849 logements ont changé de propriétaire, soit 20,5 % de plus qu’à la même période de l’an dernier.
Sur les dix premiers mois de 2025, 193 317 transactions ont été enregistrées, une hausse de plus de 17 % en glissement annuel.

Ces chiffres montrent que, malgré un environnement plus réglementé, le marché immobilier néerlandais reste très actif — porté par la demande dans les grandes villes (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven).

🌍 Quel impact pour les expatriés et investisseurs étrangers ?

Ce rééquilibrage du marché représente une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs étrangers, souvent freinés par les prix record des années précédentes.
Les appartements issus du parc locatif offrent désormais des valeurs plus accessibles, surtout dans le segment compris entre 450 000 € et 550 000 €, très recherché par les jeunes actifs internationaux.

Cependant, les acheteurs doivent rester attentifs :

• Les taux d’intérêt hypothécaires demeurent élevés par rapport à 2021.

• Les règles d’éligibilité bancaire sont strictes pour les non-résidents.

• Le système de points (“puntentelling”) reste déterminant pour différencier les logements libres et régulés.

Les Perdants : Un Marché Locatif Verrouillé

Idéalement, un marché immobilier équilibré sert à la fois les acheteurs et les locataires. Malheureusement, la vente massive actuelle crée une crise pour les locataires. À mesure que les logements locatifs sont convertis en résidences principales, l'offre disponible dans le "secteur libre" s'évapore.

• Hausse des Loyers : Avec une offre en baisse et une demande toujours forte de la part des expatriés et des étudiants, les prix des loyers dans le secteur non régulé restant poussent vers le haut.

• Concurrence Intense : Il devient courant à Amsterdam de voir des dizaines de candidats s'affronter pour un seul appartement disponible.

Pour les expatriés arrivant aux Pays-Bas, sécuriser une location demande désormais une réactivité extrême, un dossier en béton, et souvent l'aide d'un spécialiste local pour accéder aux offres avant qu'elles ne disparaissent.

Acheter pourrait être votre meilleur atout en 2026

La dynamique de 2025 est claire : la tentative du gouvernement de réguler les loyers a involontairement poussé les propriétaires à vendre. Bien que cela soit difficile pour les locataires actuels, cela a créé un marché d'acheteurs ("Buyer's market") dans les segments de prix inférieurs.

Si vous hésitiez à acheter en raison des prix élevés, l'afflux actuel d'inventaire "ex-locatif" pourrait être votre fenêtre de tir. Ces logements offrent un point d'entrée sur l'échelle immobilière d'Amsterdam qui était presque impossible à trouver il y a quelques années. Cependant, compte tenu de l'ancienneté de nombreux parcs locatifs, assurez-vous de réaliser une inspection technique et d'avoir un plan de rénovation solide.