I.La grande respiration de 2026 : pourquoi les prix ralentissent enfin

Après des années de surchauffe, le marché immobilier néerlandais marque une pause en 2026. Les économistes de RaboResearch prévoient une hausse moyenne des prix de 3,1 % cette année, contre 8,6 % en 2025 et près de 12 % au pic de la croissance fin 2024. En janvier 2026, les biens existants étaient en moyenne 5,4 % plus chers qu'un an auparavant — un chiffre encore élevé en valeur absolue, mais qui représente un vrai tournant par rapport à la frénésie récente.

Pour un expat qui arrive à Amsterdam, ce ralentissement est une bonne nouvelle relative : la pression concurrentielle entre acheteurs diminue légèrement, et le temps de vente moyen s'allonge — même si très peu. Le marché reste tendu, mais il respire un peu.

Ce que ça signifie concrètement pour vous

Un acheteur qui déboursait en moyenne 25 000 € de plus que son prédécesseur d'un an auparavant en janvier 2026 reste dans une position difficile — mais clairement moins oppressante qu'en 2024, où les surenchères systématiques étaient la norme dans presque tous les quartiers d'Amsterdam.

IV. 2027 : le rebond qui s'annonce — et ce que cela implique

Si 2026 offre une fenêtre de respiration, 2027 devrait marquer un retour à une hausse plus soutenue : RaboResearch anticipe une progression moyenne de 4,1 % cette année-là. Deux facteurs expliquent ce rebond attendu :

• La vague de ventes de biens locatifs sera en grande partie épuisée, réduisant l'offre disponible.

• La construction de nouveaux logements devrait également reculer après 2026, malgré les objectifs politiques ambitieux.

La construction neuve reste l'un des points noirs du marché. L'objectif gouvernemental est de produire 100 000 nouveaux logements par an, mais les chiffres réels stagnent autour de 69 000 depuis 2024. Les blocages sont structurels : pénurie de main-d'œuvre dans le bâtiment, réglementation environnementale stricte (quotas d'azote), saturation du réseau électrique et délais de construction qui s'allongent — en moyenne 2,4 ans entre permis et livraison aujourd'hui, contre 1,7 an il y a dix ans.

La bonne nouvelle : 97 000 logements actuellement en chantier. Jamais autant de logements n'avaient été simultanément en construction aux Pays-Bas. Une partie de ces livraisons est attendue en 2026, ce qui contribue temporairement à desserrer le marché. Mais ce chiffre ne compensera pas le déficit structurel estimé à 410 000 logements à l'échelle nationale.

VI. Ce que l'instabilité géopolitique change (ou non)

Le conflit israélo-américain contre l'Iran, entré dans une nouvelle phase début 2026, crée de l'incertitude — mais son impact direct sur le marché immobilier néerlandais devrait rester contenu selon le scénario de base des économistes. L'économie néerlandaise devrait tout de même croître de 1,4 % en 2026 et 1,5 % en 2027, avec un chômage maintenu à des niveaux historiquement bas : 4,1 % cette année et 4,3 % en 2027.

Le principal risque macroéconomique qui pourrait toucher le marché immobilier serait une escalade durable du conflit, entraînant une hausse prolongée des prix de l'énergie, une inflation supérieure aux attentes, et une remontée plus forte des taux d'intérêt. Dans ce scénario alternatif, le marché pourrait effectivement se refroidir davantage qu'anticipé — ce qui, paradoxalement, pourrait créer une opportunité supplémentaire pour les acheteurs bien préparés.

III. Amsterdam : une ville à part dans le paysage national

Amsterdam ne suit pas exactement la tendance nationale, et c'est crucial à comprendre pour tout expat qui cherche à s'y installer. En 2025, alors que les prix augmentaient de 8,6 % en moyenne aux Pays-Bas, la hausse à Amsterdam n'était que de 4,3 % — presque deux fois moins rapide. La ville a déjà atteint des niveaux de prix tellement élevés que la marge de progression est plus limitée.

Ce qui est frappant : l'écart de prix entre Amsterdam et la périphérie néerlandaise se réduit pour la première fois depuis des années. Fin 2025, cet écart était de 173 000 € en prix médian, contre 199 000 € un an auparavant. Amsterdam reste la ville la plus chère du pays, mais d'autres régions (Groningue, Frise, Twente) rattrapent leur retard à grande vitesse.

Ce que ça change pour un expat

Si votre employeur est à Amsterdam mais ne vous impose pas de vivre intramuros, des villes commeHaarlem, Amstelveen, Zaandam ou Almereoffrent un rapport qualité-prix nettement supérieur, avec des liaisons de transport directes vers Amsterdam. Le prix au m² y est 30 à 50 % inférieur à celui d'Amsterdam.

Le Marché immobilier à Amsterdam en 2026 :
ce que chaque expat doit savoir avant de signer

Vous venez d'arriver à Amsterdam ou vous préparez votre installation aux Pays-Bas ? Le marché immobilier néerlandais traverse en 2026 une phase inhabituelle : les prix ralentissent franchement, l'offre de logements augmente, et pourtant la pénurie structurelle reste massive. Pour un expat qui cherche à se loger — ou qui envisage d'acheter — comprendre ces dynamiques peut faire une différence de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Voici mon analyse complète, fondée sur les dernières données officielles du marché néerlandais.

II. La vague de biens à vendre : une fenêtre temporaire à saisir

La principale explication de ce ralentissement est structurelle : depuis 2024, des investisseurs institutionnels et privés vendent massivement leurs biens locatifs à des particuliers. En 2025 seulement, 36 000 logements ont ainsi changé de main — des biens locatifs reconvertis en propriétés occupées par leur propriétaire. Cela représente plus de 15 % du total des transactions sur l'ensemble de l'année. Sur Funda, la principale plateforme immobilière néerlandaise, l'offre disponible a augmenté d'environ 20 % en un an.

Pourquoi cette vague ? La loi sur la régulation des loyers entrée en vigueur le 1er juillet 2024 a rendu la location moins rentable pour de nombreux petits investisseurs, qui préfèrent vendre plutôt que de bloquer un bien sous contrat réglementé. Cette dynamique gonfle temporairement l'offre — et c'est précisément ce qui freine les prix.

Cette fenêtre se referme

Les économistes de RaboResearch prévoient que cette vague de ventes atteindra son pic au premier semestre 2026, avant de se tarir progressivement. Les contrats temporaires (maximum 2 ans depuis juillet 2024) arrivent à terme : une fois vendus, ces biens ne reviendront pas sur le marché locatif. En 2027, l'offre devrait donc se réduire sensiblement — et les prix avec.

"Avertissement Important"

⚠️ Note Importante : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne remplacent en aucun cas une expertise personnalisée. Chaque situation etant une unique.

Avant toute décision d'achat ou de signature de conversion, nous vous recommandons vivement de consulter les professionnels suivants :

• Un Notaire (Notaris) : Seul professionnel habilité à modifier un acte de bail aux Pays-Bas.

• Un Conseiller Hypothécaire (Hypotheekadviseur) : Pour évaluer l'impact du montant du bail sur votre capacité d'emprunt.

• Un Avocat spécialisé en droit immobilier : En cas de litige ou de calcul contesté avec la municipalité.

• Un Expert en Erfpacht : Pour un audit technique complet des clauses de votre contrat.

Même si les sites officiels sont souvent en néerlandais, ce sont les seules preuves juridiques.

• Sources et références

  1. RaboResearch — Stefan Groot & Carola de Groot. Kwartaalbericht Woningmarkt : huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt. rabobank.nl, 12 mars 2026.

  2. CBS / Kadaster. Statistiques des transactions immobilières néerlandaises. cbs.nl, 2025-2026.

  3. NVM. Analyse du marché immobilier — 4e trimestre 2025. nvm.nl, 2026.

  4. ABF Research & Capital Value. Déficit de logements aux Pays-Bas : 410 000 unités en 2026. capitalvalue.nl, 2026.

  5. Funda.nl. Funda Index — Baromètre de l'intention d'achat, Q4 2025. funda.nl, 2025.

  6. TU Delft / VEH. Eigen Huis Marktindicator — Baromètre des acheteurs. tudelft.nl, 2026.

  7. RaboResearch. Kwartaalbericht Economie — Croissance économique et perspectives. rabobank.nl, mars 2026.

V. Salaires, taux d'intérêt et budget logement : les chiffres à connaître

Pour un expat, le budget logement ne se calcule pas seulement en loyer brut. Deux dynamiques macroéconomiques influencent directement votre capacité d'emprunt ou de location en 2026.

Les salaires continuent d'augmenter

Les économistes de RaboResearch prévoient une hausse salariale moyenne de 4,2 % en 2026 (selon les conventions collectives néerlandaises), suivie de 3,6 % en 2027. Pour un ménage à deux revenus médians, cela représente une capacité d'emprunt hypothécaire en hausse d'environ 17 500 € supplémentaires cette année par rapport à 2025, et encore 15 500 € en 2027.

Les taux d'intérêt : stables mais légèrement orientés à la hausse

Les taux hypothécaires restent à des niveaux gérables en 2026. Les taux du marché des capitaux à 10 ans devraient augmenter d'environ 0,3 point de pourcentage d'ici fin 2027 — un mouvement bien plus limité que la hausse de 2,2 points enregistrée en 2022. Pour un expat avec une 30% ruling, la capacité d'emprunt est mécaniquement supérieure à un profil équivalent sans cet avantage fiscal.

L'interaction 30% ruling + marché immobilier

La 30%-regeling augmente votre revenu net réel de façon significative. Or, les banques néerlandaises calculent votre capacité hypothécaire sur la base de votre revenu brut imposable — pas du montant exonéré. Pour un expat envisageant d'acheter à Amsterdam, il est essentiel de faire calculer votre capacité maximale auprès d'un conseiller financier qui comprend ce mécanisme spécifique.

FAQ Questions fréquentes des expats sur le marché immobilier

Vaut-il mieux acheter ou louer à Amsterdam en 2026 ?

Cela dépend de votre horizon temporel. Si vous prévoyez de rester moins de 3 ans, la location reste la solution la plus flexible. Si vous vous installez pour 5 ans ou plus, l'achat mérite d'être sérieusement envisagé : les prix à Amsterdam, bien que hauts, devraient reprendre leur progression en 2027, et la 30%-regeling peut significativement améliorer votre capacité d'emprunt.

Est-ce le bon moment pour chercher un appartement à louer ?

2026 est effectivement une période relativement favorable pour les locataires, avec plus de biens disponibles qu'en 2023-2024. Toutefois, le marché reste très tendu : les appartements de qualité dans les quartiers centraux d'Amsterdam partent en quelques jours. Ne sous-estimez pas l'importance d'être bien accompagné et de réagir vite.

Les prix des loyers suivent-ils la même tendance que les prix à l'achat ?

Pas exactement. La régulation introduite en 2024 a plafonné les loyers dans le secteur intermédiaire (entre le social et le privé libre), ce qui a contribué à pousser certains propriétaires à vendre plutôt que louer. Dans le segment libre (loyers supérieurs à environ 1 100 € / mois), les prix restent orientés à la hausse, portés par une demande expat soutenue.

Quels quartiers d'Amsterdam offrent encore un rapport qualité-prix correct ?

Amsterdam Noord, Nieuw-West et certaines parties de Zuidoost restent plus accessibles que les quartiers centraux. Pour un budget maîtrisé, des villes satellites comme Amstelveen, Zaandam ou Diemen méritent d'être explorées sérieusement.

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