La vente massive de logements locatifs ralentit la hausse des prix immobiliers aux Pays-Bas — quelles perspectives pour 2025 ?

Le marché immobilier néerlandais reste sous tension, mais les signes d’un ralentissement de la hausse des prix se multiplient.
Selon les dernières données du Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), les prix des logements existants ont augmenté de 6,6 % en octobre par rapport à l’année précédente. Bien que la tendance reste positive, il s’agit du septième mois consécutif où la croissance ralentit.

En parallèle, de plus en plus de propriétaires bailleurs vendent leurs biens, influençant directement la dynamique du marché. Un phénomène qui modifie la structure de l’offre, avec des conséquences pour les acheteurs néerlandais comme pour les expatriés.

📊 Des prix en hausse, mais un rythme qui ralentit

Le prix moyen d’un logement existant a atteint 498 996 € en octobre, d’après les données combinées de CBS et du Kadaster (registre foncier néerlandais).
C’est une progression notable, mais inférieure aux +7 % observés en septembre et bien loin des hausses de plus de 10 % enregistrées au printemps.

Sur un mois, la hausse reste limitée à +0,5 %, confirmant une stabilisation progressive du marché après les records de 2022.

🏘️ Les ventes de logements locatifs changent la donne

Selon CBS, le ralentissement de la hausse des prix s’explique notamment par la mise sur le marché de nombreux logements issus du parc locatif privé.
Depuis la mise en place d’une réglementation encadrant les loyers du segment intermédiaire, de nombreux petits propriétaires préfèrent vendre leurs biens plutôt que de continuer à les louer.

Ces logements — souvent des appartements compacts et abordables — entrent désormais sur le marché de la vente, augmentant temporairement l’offre et freinant la hausse des prix moyens.

Les récentes réformes fiscales (hausse des impôts fonciers, réduction des avantages pour les bailleurs, et taxation accrue du capital immobilier) ont renforcé cette tendance.
Résultat : les investisseurs se repositionnent, et certains expatriés en contrat long y voient une opportunité d’achat.

📈 Retour sur la tendance depuis 2022

Les prix avaient atteint leur pic historique en juillet 2022, avant de connaître une correction pendant plusieurs mois.
Depuis juin 2023, la courbe repart à la hausse, et en octobre 2025, les prix restent en moyenne 14,5 % plus élevés que lors du précédent sommet de 2022.

Ce mouvement s’explique par une demande toujours forte, soutenue par la croissance démographique, la présence d’expatriés et les taux hypothécaires encore relativement bas malgré les hausses de la BCE.

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💼 Une activité en hausse sur le marché

En octobre, 21 849 logements ont changé de propriétaire, soit 20,5 % de plus qu’à la même période de l’an dernier.
Sur les dix premiers mois de 2025, 193 317 transactions ont été enregistrées, une hausse de plus de 17 % en glissement annuel.

Ces chiffres montrent que, malgré un environnement plus réglementé, le marché immobilier néerlandais reste très actif — porté par la demande dans les grandes villes (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven).

🌍 Quel impact pour les expatriés et investisseurs étrangers ?

Ce rééquilibrage du marché représente une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs étrangers, souvent freinés par les prix record des années précédentes.
Les appartements issus du parc locatif offrent désormais des valeurs plus accessibles, surtout dans le segment compris entre 450 000 € et 550 000 €, très recherché par les jeunes actifs internationaux.

Cependant, les acheteurs doivent rester attentifs :

• Les taux d’intérêt hypothécaires demeurent élevés par rapport à 2021.

• Les règles d’éligibilité bancaire sont strictes pour les non-résidents.

• Le système de points (“puntentelling”) reste déterminant pour différencier les logements libres et régulés.

🧭 Perspectives 2025 : stabilité ou nouveau cycle haussier ?

Les économistes anticipent pour 2025 une hausse modérée des prix, entre 3 et 5 % selon ABN AMRO et Rabobank.
La raréfaction des terrains constructibles, la croissance démographique et le retour d’investisseurs institutionnels pourraient à moyen terme relancer la pression à la hausse.

Néanmoins, la transition du parc locatif vers la propriété continuera de stabiliser les prix à court terme, offrant un marché plus équilibré que ces dernières années.

La vente croissante des logements locatifs privés agit comme un frein naturel à la flambée des prix observée depuis 2020.
Si les coûts immobiliers aux Pays-Bas restent élevés, la tendance actuelle offre un répit bienvenu pour les acheteurs — en particulier les expatriés cherchant à s’installer durablement à Amsterdam ou dans les grandes villes.

Le marché néerlandais entame une phase de transition : moins spéculatif, plus régulé, mais toujours dynamique.
Une période charnière où acheter intelligemment, avec une bonne connaissance du système local, devient plus crucial que jamais.