Mercato Immobiliare nei Paesi Bassi: Analisi e Prospettive 2026-2027

Il 2025 si è concluso con una performance straordinaria, caratterizzata da un aumento dei prezzi stimato dell'8,6% e un volume record di 239.000 transazioni. Presso Amsterdam Apartment Advice (AAA), osserviamo che, nonostante le incertezze economiche globali, l'immobiliare olandese si conferma un asset rifugio di prim'ordine. Nel 2026, entriamo in una fase di transizione in cui la crescita dei redditi e la carenza strutturale di offerta continuano a prevalere sul leggero rialzo dei tassi d'interesse.

Previsioni dei Prezzi: Cosa aspettarsi nel 2026 e 2027

Secondo Mike Langen, Senior Economist presso ABN AMRO, il mercato dovrebbe assestarsi su un modello di crescita più "normalizzato" dopo i picchi degli ultimi anni:

• Crescita Proiettata: Si prevede che i prezzi delle case aumenteranno del 3% nel 2026 e del 4% nel 2027.

• Fondamentali Economici: L'economia olandese rimane solida, con una crescita prevista dell'1,2% nel 2026, superando costantemente la media dell'Eurozona.

• Potere d'Acquisto delle Famiglie: Il principale motore della domanda resta la crescita dei salari reali. Con un'inflazione che dovrebbe scendere al 2,4% nel 2026, le famiglie avranno maggiore capitale da destinare all'abitazione.

Carenza di Alloggi: Uno Squilibrio Strutturale tra Domanda e Offerta

La sfida più significativa rimane la cronica mancanza di offerta. Sebbene l'obiettivo del governo sia la costruzione di 100.000 nuove case all'anno, la realtà operativa resta complessa.

• Rallentamento delle Costruzioni: Si osserva una tendenza al ribasso nel completamento di nuovi alloggi dal 2023.

• Ostacoli Operativi: I ritardi sono dovuti principalmente alla carenza di manodopera qualificata, alla congestione della rete elettrica, alle normative sulle emissioni di azoto e ai lunghi tempi per i permessi edilizi.

• Liquidità del Mercato: Questa scarsità limita la mobilità: i proprietari sono spesso riluttanti a vendere senza la certezza di trovare una nuova sistemazione adeguata, portando a una lieve flessione del volume di transazioni nel 2026 e 2027.

Finanziamenti e Tassi Ipotecari: La Fine della Stasi dei Tassi

Le condizioni di finanziamento stanno cambiando. Dopo un 2025 relativamente stabile, con tassi fissi a 10 anni intorno al 3,5%, stiamo assistendo a una leggera traiettoria ascendente.

• Correlazione con i Titoli di Stato: I tassi dei mutui stanno seguendo il rialzo dei rendimenti dei titoli di Stato olandesi a 10 anni.

• Margini degli Istituti di Credito: Dopo aver ridotto i propri margini per assorbire i precedenti rialzi, le banche stanno ora trasferendo questi aumenti direttamente ai mutuatari.

• Pianificazione Strategica: Prevediamo che i costi di finanziamento rimarranno leggermente elevati per i prossimi 24 mesi.

Focus Investitori e Mercato Locativo ad Amsterdam

Una tendenza definita nel 2025, che prevediamo continuerà nel 2026, è il significativo disinvestimento da parte dei piccoli proprietari privati, particolarmente sentito ad Amsterdam.

• Lo "Sconto Investitori": Alla fine del 2025, gli appartamenti venduti dagli investitori erano, in media, 130.000 euro più economici rispetto alle proprietà vendute da proprietari residenti.

• Opportunità d'Ingresso: Molti investitori attendono la scadenza dei contratti di locazione temporanea per mettere in vendita l'immobile "libero", il che solitamente garantisce un prezzo superiore. Ciò porterà a un flusso costante di unità più piccole e accessibili sul mercato nella prima metà del 2026.

• Impatto sugli Inquilini: Se da un lato questo crea opportunità per chi acquista la prima casa, dall'altro riduce ulteriormente lo stock di immobili destinati all'affitto nella capitale.

Consigli Strategici di AAA per gli Acquirenti nel 2026

Sulla base dei dati attuali, ecco la nostra analisi per la vostra prossima mossa:

1. Assicurate il Finanziamento in Anticipo: Con i tassi in lieve aumento, ottenere una pre-approvazione del mutuo è essenziale per essere competitivi.

2. Target sugli Ex-Affitti: Alcune delle migliori occasioni nel mercato attuale si trovano nelle proprietà dismesse dai piccoli investitori privati.

3. Esplorate i Quartieri Emergenti: La scarsità di offerta sta spingendo la domanda verso le zone periferiche di Amsterdam, dove il potenziale di rivalutazione del capitale rimane elevato.

🏠 Chi siamo

Amsterdam Apartment Advice supporta:

• expat alla ricerca della loro prima casa nei Paesi Bassi,

• investitori internazionali,

• locatari che vogliono diventare proprietari.

Grazie a un’esperienza diretta del mercato olandese e a un supporto in italiano, francese e inglese, ti guidiamo in ogni fase: ricerca, negoziazione, verifiche e sicurezza giuridica.

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Un Anno di Opportunità Calcolate

Il 2026 si prospetta come un anno di crescita costante e moderata. Lo squilibrio fondamentale tra l'elevata domanda e la scarsa offerta funge da salvaguardia per il valore a lungo termine del vostro investimento immobiliare nei Paesi Bassi.